Priya Ducommun, Nuria Fuentes Souto, Thomas Pibiri
Contexte
Dans l’objectif d’analyser les acteur·ices occupant des positions de pouvoir dans le domaine de l’immobilier à Lausanne, ce travail propose une lecture croisée des profils sociaux, des réseaux professionnels et des registres discursifs des membres de la SVIT (Schweizerischer Verband der Immobilienwirtschaft)1 établis dans la capitale vaudoise, à partir d’une approche prosopographique et relationnelle. Les données permettant d’identifier directement un groupe pouvant être qualifié d’« élite immobilière » régionale n’étant pas disponibles, le cadrage sur la SVIT constitue une alternative analytique pertinente, dans la mesure où cette association regroupe des acteur·rices centraux·ales du champ immobilier local.
L’analyse repose sur un corpus de données constitué à partir des informations publiques disponibles sur le site Internet de la SVIT, complétées par les profils LinkedIn des membres et par les sites institutionnels ou des entreprises représentées. En articulant analyses statistiques descriptives, analyses de réseaux et étude du lexique professionnel, ce travail vise à mettre en évidence non seulement les caractéristiques sociales dominantes du groupe étudié, mais surtout les mécanismes de légitimation, de structuration et de reproduction qui organisent le champ immobilier lausannois. Les graphiques ne cherchent pas à restituer des trajectoires individuelles, mais à rendre visibles des configurations collectives au sein de la SVIT, de formation et de discours, permettant d’éclairer la position structurante occupée par cet échantillon au sein de l’immobilier régional.
Bien que notre objectif initial fût de mieux comprendre quels étaient les rapports de pouvoir au sein de ce champ et leurs éventuels effets sur la production de l’information, les difficultés que nous avons rencontrées lors de la récolte de données nous ont contraint∙es à recadrer notre enquête.
Les graphiques présentés ci-dessous doivent être interprétés comme des outils de visualisation de tendances collectives. Ils ne décrivent pas des individus particuliers mais des configurations récurrentes observées au sein de l’échantillon étudié.
Prosopographie
Le graphique met en évidence une différenciation nette des profils de formation selon les secteurs d’activité, tout en confirmant une forte homogénéité sociale du groupe étudié ; due notamment au fait que les membres de la SVIT sont principalement des représentant·es d’entreprise occupant des positions de cadre ou de direction. Plus marginalement, il s’agit de membres individuel·les, ou pour certain·es, des membres à titre honorifique. Cette composition contribue à structurer le groupe autour de trajectoires professionnelles dominantes et de positions de pouvoir stabilisées.
Dans le secteur de la finance (N = 20), la plus grande part du diagramme est constituée de diplômé·es universitaires (UNI), tandis que les formations professionnelles spécialisées de type USPI/CSEEI/SVIT occupent une place plus réduite. À l’inverse, dans le secteur immobilier (N = 45), ces formations spécialisées représentent une proportion importante des parcours, ce qui souligne leur rôle dans la légitimation professionnelle au sein du champ.
Le secteur immobilier (le plus représenté en effectifs) se caractérise par une combinaison de formations universitaires, de hautes écoles et surtout de formations professionnelles spécifiques (brevets et diplômes fédéraux) – soulignant l’importance des titres au champ pour l’accès aux positions centrales.
Les secteurs du droit et de la finance reposent, quant à eux, majoritairement sur une formation universitaire, traduisant une logique de légitimation académique. Le secteur de la construction se distingue par la prédominance de formations issues des hautes écoles (architectes, ingénieurs), souvent sans spécialisation immobilière directe, confirmant une intégration au champ par des compétences techniques plutôt que par un cursus immobilier dédié.
Le recours aux diagrammes circulaires permet ainsi de visualiser non pas des trajectoires individuelles, mais des configurations de légitimation différenciées selon les secteurs. Pris dans leur ensemble, ces résultats montrent que le champ immobilier est structuré par une hiérarchie implicite des formations, où les diplômes fédéraux et brevets – notamment liés à la SVIT – jouent un rôle central dans la reconnaissance professionnelle, en complément ou en relais des formations académiques.
Réseaux
Dans les deux graphiques, les nœuds représentent des institutions (établissements de formation ou entreprises) et les liens représentent des connexions observées dans les trajectoires des membres étudiés. La taille des nœuds indique leur importance dans le réseau : plus un nœud est grand, plus il est connecté à d’autres acteurs. L’épaisseur des liens indique la fréquence des connexions observées : un lien épais correspond à une relation plus fréquente. Dans le réseau des formations, la couleur des portions du nœud représente la répartition des domaines d’activité des personnes associées à chaque institution.
Réseaux de gauche – Formations
Le réseau de formation (limité aux dix institutions les plus connectées) met en évidence une forte concentration institutionnelle. Ce choix d’analyse s’explique par le fait que, dans l’analyse générale du réseau de formations, cinq institutions principales ressortaient nettement et étaient parfois reliées entre elles par d’autres établissements. La taille des nœuds et l’épaisseur des liens montrent que quelques établissements jouent un rôle de points de convergence centraux, en particulier la SVIT et l’USPI, qui apparaissent comme des instances structurantes de la formation immobilière. Ces deux institutions sont d’ailleurs les seules du réseau à délivrer des brevets fédéraux spécialisés dans le domaine. Même les trajectoires marquées par des études supérieures (EPFL, HEC, HES) convergent fréquemment vers ces institutions, suggérant que les diplômes et brevets délivrés par la SVIT et l’USPI constituent des passages [quasi] obligés de légitimation professionnelle. Le réseau ne reflète donc pas une pluralité équivalente de filières, mais un processus de centralisation et de normalisation des parcours.
Le nœud SVIT apparaît comme l’un des plus grands du réseau et est relié à plusieurs établissements tels que l’USPI, l’UNIL ou la HES-SO. Cela signifie que de nombreuses trajectoires de formation combinent ou articulent ces institutions. L’épaisseur du lien entre la SVIT et l’USPI indique que cette association est particulièrement fréquente parmi les parcours observés.
Réseaux de droite – Entreprises
Cette visualisation concentre son attention sur un réseau spécifique d’entreprises. Ce choix découle de l’observation d’une forte interconnexion de trajectoires professionnelles autour d’un noyau restreint d’acteurs (régies, grandes institutions financières, État). Ce noyau est lié à la SVIT par des carrières incluant des postes d’enseignement et/ou des passages en tant que membre du comité au sein de l’organisation. La densité des liens indique que les carrières analysées circulent entre des organisations proches, parfois au-delà du seul secteur immobilier, mais toujours dans un espace professionnel étroitement connecté. La SVIT apparaît ici non seulement comme un lieu d’agrégation associatif, mais comme un acteur clé, inséré dans les carrières mêmes de ses membres. L’ensemble suggère moins une diversité de parcours qu’un réseau régional de pouvoir (aux vues des postes clés occupés) et de reproduction professionnelle.
La position centrale de la SVIT et les nombreux liens qui la relient à Livit, PSP, Wincasa ou encore l’État de Vaud indiquent que plusieurs membres ont occupé des fonctions dans plusieurs de ces organisations au cours de leur carrière. La taille importante du nœud SVIT suggère ainsi qu’elle constitue un point de convergence majeur des trajectoires professionnelles observées.
Le réseau des entreprises révèle une forte interconnexion des trajectoires professionnelles autour d’un noyau restreint d’acteurs (régies, grandes institutions financières, État, SVIT). La densité des liens indique que les carrières analysées circulent entre des organisations proches, parfois au-delà du seul secteur immobilier, mais toujours dans un espace professionnel étroitement lié. La SVIT apparaît ici non seulement comme un lieu d’agrégation, mais comme un acteur clé, inséré dans les carrières mêmes de ses membres. L’ensemble suggère moins une diversité de parcours qu’un réseau régional de pouvoir et de reproduction professionnelle.
Les deux graphes montrent que la SVIT ne se contente pas de rassembler des acteur·ices : elle structure les formations, oriente les trajectoires et participe à la standardisation du champ immobilier, tant sur le plan des savoirs que des carrières.
Discours
Le graphique compare la fréquence relative de plusieurs mots-clés centraux dans les différents domaines d’activité. L’axe vertical indique la proportion d’apparition du terme dans chaque domaine, tandis que les couleurs distinguent les secteurs analysés. Les mots « immobilier », « projet », « gestion », « construction » et « environnement » apparaissent dans l’ensemble des groupes, bien que leur importance varie selon les secteurs.
Le terme « immobilier » est très fréquent dans tous les domaines, y compris la finance, le droit et la construction. De même, le mot « projet » apparaît dans l’ensemble des secteurs avec des écarts relativement limités. À l’inverse, le terme « environnement » est particulièrement présent dans le domaine de la construction mais reste marginal ailleurs. Ces variations indiquent des spécialisations thématiques ponctuelles, mais ne remettent pas en cause l’existence d’un vocabulaire commun.
Cette configuration confirme l’existence d’un noyau lexical commun, structurant le champ immobilier au-delà de ses frontières sectorielles strictes. Les domaines périphériques (finance, droit, construction) s’inscrivent discursivement dans ce lexique central, ce qui suggère un processus de professionnalisation transversale fondé sur un langage partagé, plutôt que sur une segmentation discursive forte.
Les choix méthodologiques renforcent cette interprétation : le recodage a posteriori fondé sur un diagnostic lexical exploratoire, l’exclusion des formes verbales et des tokens peu informatifs, ainsi que la sélection de mots à forte probabilité globale, permettent de mettre en lumière un jargon professionnel cohérent et non arbitraire. Le « centre » mis en évidence par le graphique n’est donc pas une simple position visuelle, mais bien une position analytique, révélatrice d’un processus de standardisation du discours professionnel autour de l’immobilier.
Conclusion
Les résultats montrent que la SVIT occupe une position centrale dans la structuration du champ immobilier, bien au-delà de son rôle associatif formel. Elle apparaît comme un opérateur clé de légitimation professionnelle, à la fois par la centralisation des formations, l’interconnexion des trajectoires professionnelles et la standardisation des registres discursifs. L’homogénéité sociale du groupe, la hiérarchisation implicite des titres, la densité des réseaux d’entreprises et l’existence d’un vocabulaire partagé convergent vers l’image d’un champ fortement intégré, où la diversité apparente des secteurs masque des logiques communes de reproduction et de pouvoir. La prosopographie, couplée à l’analyse de réseaux et de discours, permet ainsi de saisir la SVIT comme une instance structurante du champ immobilier, participant activement à la stabilisation de ses normes, de ses savoirs et de ses élites. es ?
Ces résultats doivent être interprétés à la lumière des limites méthodologiques de l’enquête. Le corpus repose sur des données publiques et auto-déclarées (site de la SVIT, profils LinkedIn, sites d’entreprises), impliquant un échantillon restreint et des informations parfois incomplètes ou hétérogènes. De plus, le cadrage sur une seule association professionnelle ne permet pas de saisir l’ensemble des rapports de force structurant le champ immobilier suisse.
Dans cette perspective, l’extension de cette analyse à d’autres associations professionnelles de l’immobilier en Suisse, dans une logique comparative, permettrait d’affiner la compréhension des mécanismes de pouvoir, de légitimation et de reproduction, et de mieux situer la SVIT au sein de l’espace professionnel.
Note de bas de page
1. La SVIT (Association suisse de l’économie immobilière) est l’association faîtière des professionnels de l’immobilier en Suisse. Elle regroupe plusieurs milliers de membres à travers des organisations régionales, dont la SVIT Romandie, et œuvre à la professionnalisation de la branche, à la formation, ainsi qu’à la représentation des intérêts économiques et politiques du secteur immobilier. (https://www.svit.ch/ )